摇号盘就等于房子不愁卖吗？

5月份是南京楼市的高光时刻，25家领销许楼盘中，共有11家楼盘因为报名人数超过实际推新房源数而荣幸地成为“摇号盘”。

如今距离这些摇号盘开盘少则半个月多则近1个月，我们结合南京网上房地产数据，来检验下它们的真实销量，并且透过真实行情，重点观察一些热门板块中究竟什么样的房子更好卖？

(资料图片)

11家摇号盘销售详情表▽

《江苏房地产金融 》统计

01

江心洲的仁恒江湾世纪、鼓楼滨江的金基皓樾、河西青奥滨江的中宁府、江宁东山的朗诗玲珑新亭，4家楼盘销量顶呱呱。

尤其仁恒江湾世纪和金基皓樾是实打实的100%去化率，乃当下罕见的售罄现象，目前两家楼盘已经收官。

两盘热销成绩给我最大的感受是板块内部分化严重。

仁恒江湾世纪为何能成江心洲“一枝独秀”？

首先来说江心洲，在这里并不是所有楼盘都是热销盘。甚至6家楼盘在售，5家难卖，不信你可以查查南京网上房地产的成交数据。

仁恒江湾世纪为何能成为一支独秀(今年唯一一个摇号且开盘售罄的楼盘)？原因也很简单，定位高端，板块内无竞品。

仁恒江湾世纪开盘现场实景

目前，江心洲新房市场建面100多㎡的小面积占主流。只有仁恒江湾世纪推出的是建面约380㎡和400㎡超大户型，又有江景视野加持，这样的房子在江心洲找不到第二家。

另外，项目最后一次加推只有80套房源，距离再前一次开盘已经时隔1年半，蓄客还是比较轻松的。

着眼于当下。仁恒江湾世纪收官后，现在江心洲什么样的面积段新房最好卖呢？

翻阅了克而瑞南京的统计数据，我发现建面140-160㎡库存面积约1.79万㎡，去化周期只有3.9个月，是目前板块内最畅销的户型。相比之下建面110-120㎡的小户型去化就艰难得多，库存面积约1.46万㎡，去化周期32.1个月。

4个月收官的“火箭盘”——金基皓樾

再来说鼓楼滨江，目前在售楼盘好几家，但是真正破圈的也只有金基皓樾。从首开到收官只用了4个月，妥妥“火箭盘”。

鼓楼滨江新房市场的“出货量”并不多，但是板块内的“品种”却很多，比如超高江景大平层、65年产权公寓、高层住宅等，但是只有金基皓樾是唯一的低密纯洋房住区，注定稀缺。

另外项目还有科技系统加持，靠江也很近。600多万的门槛妥妥迎合中产阶级的口味。

金基皓樾开盘现场 

以前一个板块中的楼盘都是同甘苦共命运的。要好卖，大家一起好卖；不好卖，大家一起滞销。现在不同了，各凭本事，而不是只寄托于地段价值的加持。

02

热销盘+收官战，对买房人的刺激很大，因为不买就错过了，但是买房人面对首次开盘的摇号盘显然没有那么饥渴，部分底跃和低楼层户型仍然成了弃选项。

11家摇号盘中，朗诗玲珑新亭和中宁府也是板块内的佼佼者。5月开完盘至今只剩2、3套未售。

朗诗玲珑新亭所剩的两套房是1号楼底跃户型，建面约201㎡、销许均价约3.3万/㎡左右，相比中高楼层销许均价4万/㎡来看，底跃性价比并不高。

朗诗玲珑新亭未售底跃截图

项目6月7日进行了收官加推，推出80套房源，还剩12套未售，卖出85%，可能数据还在陆续上传，后续再检验成色。

中宁府未售的3套房，分别来自1楼的底跃，2楼西边户以及24楼东边户。面对几千万的房价，高净值家庭更没必要退而求其次了。况且项目后期还有多轮加推，选中好楼层的机会也很多。

中宁府未售房源

03

除了以上4家真金楼盘之外，南部新城的新睿樾府、伟星誉璟府，河西中的越秀和樾府卖得也很好。

大家要知道在当下的市场环境下，总价500万以上的改善盘能去化7成以上甚至超8成算是不错的成绩了。通过数据看板块，我观察到了两点微观现象：

①南部新城100㎡出头、500多万小户型更畅销

新睿樾府24套未售出房源中，只有1套是建面约107㎡的底楼洋房，剩余的23套都是建面约171㎡的大平层。伟星誉璟府也是同样的规律，5月首开未售出的32套房源中，建面约168-197㎡占到23套。

对比之下，南部新城600万以内的住宅更畅销，总价900多万的房子去化难度大了些。从中也能够看出南部新城的买家们多为刚改而非终极改善。

②900万级改善房，河西中卖得比南部新城好

接着上面话题，并不是说在南京900万预算线上的购买力不足，而是要看这个价位放在哪个区域。相仿的预算，河西中的楼盘就很好卖。

越秀和樾府5月推出的120套房，建面约143㎡，含包均价约6.23万/㎡，总价900万左右。截至目前卖出了96套，去化达到80%。

可以看出买房人在挑选产品时依然非常重视地段价值以及性价比。从短期潜力和圈层上看，河西中明显超越南部新城。

越秀和樾府周边的天晟府楼面价将近4.1万/㎡，而且新房不设限价，放风价达到7.5万/㎡（具体价格以开发商公布为准），对比之下，越秀和樾府含包约6.23万/㎡的价格就显得性价较高。

而且从圈层感上看，总价覆盖500-1000万以上的小区肯定不如总价900-1000多万的小区更加高端纯粹。

04

5月11家摇号盘中，刚需盘只有2家，分别是城东汇通路的美都星屿熹和麒麟科创园的高科紫麟景院。两家楼盘5月首开去化都达到了一半以上。

美都星屿熹销量情况图

高科紫麟景院销量情况图

南京已经很久没出现过刚需摇号盘了，这两家楼盘之所以脱颖而出也是有迹可循的。

美都星屿熹走得是小户型低价路线，总价200多万，区域最低上车门槛。高科紫麟景院人气来源于麒麟科创园3年房荒，加上高科在城东有些口碑。

不过对比之后，你会发现这两家刚需摇号盘去化成绩还是不如其它改善盘好。

我个人分析一方面原因是现今大行情下洗掉了一批抄底投资客，另一方面原因南京总价200-400万的在售刚需盘数量太多，据克而瑞南京统计数据显示达到263家，买房人挑选面很广，客群也会分散。

可是总价800万-1000万以上的在售改善盘只有50家，买房人可选面窄，客群更加聚焦。基数不同，也造就了改善盘更好卖的现象。

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